大放出【スマック】さかな丸 3種の野菜味 40g×30袋 【】 noir 詰替え用ボトルセット

新品の【スマック】さかな丸 3種の野菜味 40g×30袋 【】 noir 詰替え用ボトルセット

東洋建設は創業62年。岩国市・大竹市を中心に、リフォーム・増改築を営む地域密着型の建設会社です。網戸の張替えから増改築まで、お家のことならお任せ下さい。

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(1)住宅の価格について

1. 住宅の「売り出し価格」の決まり方
  1. 査定価格
    住宅の売買をする時、不動産は1つとして同じものはないので、何らかの市場価格の判定が必要になります。
    そこで、宅建業者は売り主と買主の利害調整の役割を果たす為に、価格査定を行います。そこで、土地部分は事例比較法、住宅部分は原価方式によりそれぞれ算出し、その合計額を査定価格とします。
    事例比較法とは、物件の周辺の取引の事例を集めて比較する方法で、周りの環境や利便性等が査定のポイントになります。
    住宅部分は建物の品質(築年数、延べ床面積、工法、グレード等)、修繕、維持管理の実施状況等が査定のポイントになります。
     
    • 一般的な住宅の相場(その1)
      建物自体の価値は、築20年で新築時の1割、築30年で「ゼロ」と言われています。これが現在の不動産業界です。
      例えば、関東の建築会社では、築20年を経過した物件を、ほぼ土地の値段のみで買取り、全面リフォームをして販売しています。平均的なケースとして、住宅を500〜700万円で仕入れ、構造、内外装、屋根などを800万円掛けて改装し、1300〜1500万円で売却するそうです。
      この場合、建物の担保評価はあまり上がらないので、土地の担保評価がポイントになります。土地の評価が低いと住宅ローンが多く組めないので、自己資金が多く必要です。
      又、S56以前の新耐震以前の物件は耐震補強にも限度があるので、仕入れないそうです。このような査定ルールは不動産業界というより、「銀行の担保評価」が基礎になっているようです。
      それは、日本人特有の「古いものより新しいものがいい」「使い捨て」という新築信仰があるからで、このような価値観を変えるには時間が掛かります。国もH21・6に「長期優良住宅法」を施行し、資源浪費型のスクラップ・アンド・ビルドをやめ、住宅の資産価値を高め、消費型社会からストック型社会へと方向転換をしようとしています。
      しかし、今の建物の査定ルールを変えない限り、長期優良住宅の普及は難しいと言われています。
       
    • 一般的な住宅の相場(その2)
      一般的に、似たような立地、広さ、グレードの物件を比べると住宅は、新築同様であっても、新築に比べて2割以上安いと言われており、ある程度の築年数の住宅は、6割前後と言われています。
      仮に、3000万円の新築住宅と同程度の住宅なら、2400万円以下ということです。この価格差600万円を20年ローンで金利3%と仮定した場合月返済3.3万円になり雇用不安、年収下落の今は、とても大きな金額です。
      そして築年数が経つにつれて、価格はぐっと下がり、建物の構造などによっても違います。だから、今、住宅に人気があるのです。
  2. 売り出し価格
    • 査定価格はどうであれ、売り出し価格は売主が自由に決めることが出来ます。
      したがって、査定価格を無視して高値で売り出すこともあるし、逆に売り急いで、安く売り出すこともあり、これは、「オススメ物件」ということです。
      したがって、日ごろから数多くの物件を見て、本当にオススメ物件かどうか「物件を見る目」を養っておくことが大切です。
       
    • 値引き交渉
      一般に、住宅を売り出す時、価格の決め方にはパターンがあります。
      例えば、売買契約が成立する相場が2000万円とすると
      1. 相場通り、2000万円で売り出し、値引き交渉には応じない
      2. 早く売りたい為に1800万円で売り出す
      3. 値引き交渉があることを前提に2200万円で売り出す
      4. 金融機関の担保評価を有利にする為に表向きは2600万円で売り出す
        (買主が100%ローンを組みやすくするために、水増しの広告をする場合がある)

​このように色々で、買主にはどのパターンか分かりません。

いずれにしても 、売り出し価格は、「売り主の希望価格」で、交渉次第で変わることもあるし、しばらく様子を見て、売れなければ値下げの可能性もあります。
値引き交渉自体、悪いことではないし、売主も仲介業者も、良心的であるとは限りません。

高い買い物ですから、相手の出方を見ながら、値引きや保障期間の延長、設備の修理等の交渉をする価値は十分あります。(ダメモトです)

勿論、冷やかしでは、相手も本気にならないので、本当に買いたいと思ったら、仲介業者を通じて「買い付け証明書」を提示するのが一般的です。

いづれにしても、どのような物件がいつ売りに出されるか分からないし、契約は「早い者勝ち」なので、住宅の購入は、「運」と「タイミング」と「思い切り」といっても過言ではありません。

2. 不動産に掘り出し物はありません。

一般的に掘り出し物とは「相場よりもだいぶ安い物件」という意味です。
たまに、「エッ?こんな良い物件がこの値段!」というようなことがあります。

これは、よほど事情があって売り急いでいるときぐらいで、現実には、良い物件は高いし、悪い物件はそれなりの値段が付きます。
したがって、掘り出し物には十分注意し、シッカリと調査しないと、後で後悔する事になります。

例えば、

  • 周囲の環境(朝と昼と夜・雨天時・平日と休日)
  • 近隣の善し悪し(人通り・騒音・排水・近所迷惑など住んでみないと分からないこと)
  • 道路拡幅計画、マンション建設の計画が進んでいて、建つ前に早く売ろうとする場合

もあります。
また、権利関係の問題やトラブルが潜んでいる場合もあります。

例えば、所有者が複数居たり、物件に売り手以外の人が住んでいたり、所有者と売りに出してる人が違ったりする場合は相続トラブルの最中だったり、立ち退きの約束が出来ていないこともあります。

世の中には様々な事情で、相場より安く不動産を手放す人がいます。
その理由として

  1. 事業の資金繰りに困ったり、借金の返済の為に早急に現金が欲しい。(ローン不可)
  2. 相続で、不動産を換金したい
  3. 競売前における任意売却の場合
  4. 住宅の買い替えのため、自宅を急いで売却したい
  5. 不動産に瑕疵がある場合や周辺の環境が変わり不動産価格の下落が予想されるので「売り逃げ」する
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などがあります。

しかし、本当の掘り出し物の情報は、一般のお客様には届きません。
こういう物件は、格安で不動産業者が買取り、リフォームをして通常の相場で一般のお客様に売却します。

したがって、掘り出し物を一般の人が買える機会は極めて少ないので、そういう物件を買う時は、リスクも覚悟しなくてはいけません。

3. リフォーム済みの物件は安心?

最近は住宅でも「リフォーム済み」といって、リフォームをしてから売り出される物件が多くなりました。

その中でも、リフォーム業者が宅建業の免許を取って「買取り再生事業」として事業展開をするようになりました。特に築年数の古い建物はその傾向が強いようです。

でも、私達、建築に携わるものとしては、少し心配なことがあります。

問題点1

例えば、雨漏りのシミや結露によるカビがあったり、柱が腐っていてもクロスを張り替えれば、表面上は新築同様になります。
本来なら、壁の下地を取り替えないと、カビの胞子が残っているし、柱が腐っていれば取り替えるか、補強をしなくてはいけません。

また、古い建物の場合、耐震補強が必要かも知れません。

でも、リフォームをしてしまえば、必要な工事をしたか、していないかは全く確認できません。「必要な工事はした」と言っても手抜き工事だったらどうしますか?

また、リフォーム前の状態を知っていたら、買わなかったということもあります。
要するに、リフォーム前の状態、真実が確認できないので、不安を拭い去ることは出来ないという問題があります。

問題点2

例外中の例外、故意か不注意かは分かりませんが、床下点検口や天井点検口がない場合があります。
元々、建物の維持管理に必要だから付けている訳で、これがなければ、シロアリの、床下のゴミ、湿気による土台の不朽、雨漏りの形跡などを確認できないし、修理するにしても大変です。

「臭いものに蓋をする」とは思いたくはありませんが、世の中には色々な業者がいるので注意してください。
このようなことを考えると、リフォーム済みよりは、リフォームをしていない物件を自分の目で確認した上で購入し、リフォームをしたほうが安心です。

したがって、最近は、お客様が一応信頼できる建築業者や民間の検査機関(有料)と一緒に、購入予定の物件を見るということが多くなりました。

4. 競売物件には、絶対に手を出してはいけない!

競売物件とは、ローンが払えなくなって破綻した所有者が手放した物件を、裁判所から売りに出された物件のことです。

競売物件は、同じような条件の物件より相場が2,3割安いかも知れませんが、人気の物件は逆に高くなることもあり、絶対に落札できるわけではありません。

また、次のような理由で、素人の人は、手を出さない方が良いでしょう。

  1. 現金一括払いが条件です。
  2. 仮に落札できたとしても、まだ、人を住んでいたり、居座られて立ち退き料を請求されるようなこともあり、マンションの場合、住んでみたら前住者が滞納していた修繕費や管理費などを請求されることもあります。
  3. 競売が決まった時点で、裁判所は物件詳細書や物件評価書、調査報告書などの資料を公開しますが、、裁判所の調査で全てが分かるわけではないし、調査から競売まで時間がかかるので、調査時点から状況が変わることもあるので、調査書を全て信じるわけにはいきません。
    したがって、裁判所が売り出しているから安心というのは間違いです。
  4. 落札後の物件明け渡し時にしか内部が見ることができないので、購入してみたら大掛かりなリフォームが必要とか、事件や自殺などの「いわく付き物件」ということも有ります。

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